Warum instandgehaltene Immobilien ihren Wert behalten und zur Nachhaltigkeit beitragen
Prolog - Kolumnisch
Es war einmal ein junger Sachverständiger, der auszog, den Zeitwert zu finden.
Nicht irgendeinen!
Nein, den wahren, den gerechten, den nachvollziehbaren.
Er hatte gehört, dass dieser Wert irgendwo zwischen Neuwert, Restwert und Versicherungslogik verborgen liege, tief vergraben unter Tabellen, Gutachten und stillschweigenden Annahmen.
Der Weg führte durch das Tal der Zeitwertfallen, wo Versicherer und Geschädigte sich misstrauisch beäugten.
Dort war von Fällen zu hören, in denen der Zeitwert eines Gebäudes wie durch Zauberhand schrumpfte – nicht durch Feuer oder Wasser, sondern durch Rechenmethoden, die mehr verschleierten als erklärten.
Wie kann es sein, dass ein Haus, das gestern noch 300.000 Euro wert war, heute nur noch 120.000 zählt?
Die Antwort lautete: Weil der Zeitwert nicht nur vom Zustand abhängt, sondern auch davon, wer ihn braucht – und wofür.
Doch je tiefer die Bewertungsexpert:innen in die Materie eintauchten, desto klarer wurde:
Nicht der Zeitwert ist das eigentliche Problem – sondern das Instrument, das ihn maßgeblich beeinflusst: die Restnutzungsdauer.
Bauherren bzw. Versicherungsnehmer verfolgen zum Beispiel oft Ziele, die sich widersprechen:
- Im Schadensfall wird eine hohe Restnutzungsdauer angestrebt – sie erhöht den Zeitwert und damit die Versicherungsleistung.
- Bei steuerlichen Überlegungen hingegen ist eine möglichst geringe Restnutzungsdauer von Vorteil – sie erlaubt eine schnellere Abschreibung und damit steuerliche Entlastung.
So wird die Restnutzungsdauer zum taktischen Instrument:
- Ein und dieselbe Immobilie, zur selben Zeit, ergibt zwei völlig unterschiedliche Bewertungen – je nach Bewertungsziel.
Die Erkenntnis:
- Der Zeitwert ist kein fester Schatz, sondern ein Chamäleon.
- Mal dient er der Versicherung, mal dem Steuerrecht, mal der Gerechtigkeit.
- Selten allen zugleich.
- Und oft bleibt die betroffene Person ratlos zurück, weil die Berechnung nicht einmal offengelegt wird.
Am Ende dieser Reise steht kein Märchenbericht – und doch ein Stück Erzählung.
- Eine Erzählung über Zahlen, die nicht nur rechnen, sondern auch deuten.
- Über Bewertungen, die nicht nur objektiv sein wollen, sondern auch Interessen spiegeln.
Es ist ein Plädoyer:
- Für Transparenz.
- Für Bewertungsverfahren, die Haltung zeigen.
- Und für den Mut, unbequeme Fragen zu stellen – gerade dann, wenn die Antworten unbequem sind.
- Denn der wahre Wert liegt nicht im Zeitwert allein.
- Er liegt darin, wie wir mit ihm umgehen.
- Wer ihn wirklich verstehen will, muss mehr tun, als Tabellen ausfüllen.
- Man muss zuhören, erklären – und manchmal auch widersprechen.
- Vor allem aber: bereit sein, die Bewertung selbst zu bewerten.
Versuch
Immobilien verlieren nicht automatisch an Wert – vor allem dann nicht, wenn sie kontinuierlich instandgehalten werden. Der sogenannte „Zeitwert“ ist mehr als eine rechnerische Größe: Er spiegelt den Umgang mit Bausubstanz, Nutzung und Verantwortung wider. Instandhaltung ist dabei nicht nur ein Mittel zur Werterhaltung, sondern auch ein Beitrag zur Nachhaltigkeit – ökologisch wie ökonomisch. Wer Immobilien pflegt statt ersetzt, schützt Ressourcen, vermeidet unnötige Emissionen und fördert eine Baukultur, die Bestand wertschätzt. Dieser Beitrag lädt dazu ein, den Zeitwert neu zu denken und zeigt, warum gepflegte Immobilien oft unterschätzt werden – sowohl in ihrer Substanz als auch in ihrer Zukunftsfähigkeit.
Nicht ganz neu
Die hier dargestellten Überlegungen sind keineswegs neu – vielmehr knüpfen sie an bewährte Erkenntnisse an, wie sie bereits im Rahmen des SchadenSymposiums 2020 zum Thema Versicherungswerte präsentiert wurden.
Der Powerpointvortrag als PDF-Version ist verlinkt.
Auch die Diskussion um Zeitwertvorbehalte begleitet uns seit Jahren.
Besonders im Kontext der ImmoWertV zeigt sich, dass deren Struktur zwar überarbeitet wurde, zentrale Aspekte jedoch unverändert geblieben sind.
Merksatz
- Die ImmoWertV wurde nach 2020 neu und anders strukturiert, für uns nutzbare Teile aus den Sachwertüberlegungen sind identisch mit der alten ImmoWertV
- Die ImmoWertV bildet keinen Zeitwert nach Versicherungsvertragsgesetz VVG ab, Teile können benutzt werden, auch die Philosophie der Nutzungsdauerverlängerung bei „modernisierten“ Immobilien, aber mit erforderlichen Änderungen, Ergänzungen und Modifizierungen
- Es gibt keine Zeitwertermittlung im Modell ImmoWertV
Zeitwert als Versicherungswert
Die ImmoWertV ist auf die Verkehrswertermittlung ausgerichtet, also auf den Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zu erzielen wäre.
Der Versicherungswert hingegen orientiert sich am Wiederherstellungswert bzw. Zeitwert, was eine ganz andere Perspektive ist – nämlich die des Schadenersatzes.
Dennoch können Teile der ImmoWertV – etwa zur Restnutzungsdauer– modifiziert und ergänzt zur Versicherungswertermittlung herangezogen werden.
Powerpointfolien vergrößern: bitte anklicken
Nach dem Versicherungsvertragsgesetz VVG ist der Versicherungswert der Zeitwert, wenn nichts anderes vereinbart ist. Zeitwerte von Immobilien werden ermittelt:
In Versicherungsbedingungen gewerblicher Risiken findet sich meist folgende Definition: „Der Zeitwert ergibt sich aus dem Neuwert des Gebäudes durch einen Abzug entsprechend seinem insbesondere durch den Abnutzungsgrad bestimmten Zustand.“ In den Wohngebäudeversicherungen wird die Definition noch durch das Wort „Alter“ ergänzt: „… Insbesondere durch Alter und Abnutzung.“ Das Wort Abnutzung impliziert auch eine Nutzungsdauer und somit ist das Alter in die Überlegungen bei gewerblichen Risiken durchaus mit einzubeziehen.
Zeitwertvorbehalt
Zeitwertvorbehalt • Eine Neuwert-Versicherung ist im Schadensfall teilweise nutzlos, wenn der gewerblichen Immobilie vor dem Schadenzeitpunkt ein Zeitwert von weniger als 40 % bescheinigt wird. • Bei landwirtschaftlichen Betriebsgebäuden liegt diese Grenze sogar bei 50 %, darüber hinaus gibt es hier bei manchen Versicherern noch über der 50 % Grenze gestaffelte Abzüge vom Neuwert
Die in den Versicherungsbedingungen verankerte Definition des Zeitwerts birgt jedoch Fallstricke. Sie verlangt von Sachverständigen eine Bewertung, die retrospektiv begründet und zugleich zukunftsrelevant ist.
Sachverständige sind also gehalten, sich mit üblichen Gesamt-Lebensdauern von Bauteilen zu auseinanderzusetzen.
Wertermittlung: prä und post
Zeitwert und Versicherungswert – ein unterschätztes Risiko
In der Praxis werden Zeitwertberechnungen vor Vertragsabschluss, also in der Phase der Prä-Versicherungswertermittlung, nur selten durchgeführt. Erst nach Eintritt eines Schadens wird der sogenannte Schaden-Zeitwert ermittelt – aus verschiedenen Gründen.
Der Zeitwert einer Immobilie selbst spielt jedoch nur dann eine Rolle, wenn im Versicherungsvertrag ein sogenannter Zeitwertvorbehalt vereinbart wurde.
Was bedeutet das konkret?
Der Versicherungsnehmer versichert seine Immobilie zum Neuwert, also zum ortsüblichen Wiederherstellungswert – dem sogenannten Versicherungswert. Kommt es zum Schadenfall, prüft ein Sachverständiger der Versicherung, ob der aktuelle Zeitwert der Immobilie unter dem vereinbarten Schwellenwert liegt. Ist dies der Fall, wird nicht der Neuwert, sondern lediglich der Zeitwert reguliert: z. B. statt der erwarteten 5.000.000 € können dann weniger als 2.000.000 € zur Auszahlung kommen.
Dieses Risiko muss zwingend in die Risikobewertung nach DIN ISO 13001 einfließen – und zwar vor dem Schadenfall.
Versicherungswertermittlungen, die mit einem Unterversicherungsverzicht flankiert werden, vermitteln eine trügerische Sicherheit. Sie suggerieren Vollschutz, wo tatsächlich eine erhebliche Deckungslücke bestehen kann.
Besonders kritisch ist, dass in vielen Gutachten zur Versicherungsvertragsschließung der Zeitwert bei gewerblichen Immobilien nicht ermittelt wird – obwohl ein Zeitwertvorbehalt vereinbart wurde: das ist fahrlässig.
Zwar liegt die Verantwortung formal beim Versicherungsnehmer, doch ist dieses Risiko vielen schlicht nicht bekannt.
Besonders herausfordernd wird die Zeitwertermittlung bei einem Totalschaden – insbesondere dann, wenn die Immobilie zuvor nicht ausreichend dokumentiert wurde. In solchen Fällen ist es für Sachverständige äußerst schwierig, den Zeitwert belastbar und nachvollziehbar zu ermitteln. Wenn zwischen den Parteien strittig ist, ob der Zeitwert über oder unter dem vereinbarten Zeitwertvorbehalt liegt, kann eine Bewertung bis auf Positionsebene notwendig werden.
Dann sind fast archäologische Methoden gefragt: Rekonstruktion aus Resten, Indizienbewertung, historische Recherche. Erschwert wird dies zusätzlich durch die Tatsache, dass jede Immobilie nach einem Schadenereignis zunächst unterwertig erscheint – ein psychologischer Effekt, der die objektive Bewertung beeinflussen kann.
Ein weiteres, oft übersehenes Risiko betrifft die behördlichen Auflagen, die den Wiederaufbau nach einem Schaden erschweren oder verteuern können. Auch hier entscheidet die vertraglich vereinbarte Deckungshöhe über die tatsächliche Absicherung.
Fazit:
- Zeitwerte und potenzielle behördliche Auflagen sind vor Vertragsabschluss und in regelmäßigen Abständen zu überprüfen. Nur so kann eine realistische Risikovorsorge gewährleistet werden.
Referenzlebensdauer - besser als Gesamtnutzungsdauer
Selbst in Gerichtsverfahren finden sich Gutachten, in denen einer 36 Jahre alten Immobilie mit einer Gesamtnutzungsdauer von 40 Jahren in 4 Jahren einen Wert von 0 € bescheinigen, einen derzeitigen Zeitwert also von 10 %.
Von der Gesamtnutzungsdauer zur Referenzlebensdauer: Ein Paradigmenwechsel in der Immobilienbewertung
In der Praxis der Immobilienbewertung wird die Gesamtnutzungsdauer (GND) oft als lineare Zeitachse verstanden, an deren Ende der Wert einer Immobilie auf null sinkt. Dieses Verständnis führt zu absurden Ergebnissen.
Doch dieses Modell verkennt die Realität: Immobilien sind keine Einwegprodukte. Sie altern nicht wie Joghurtbecher, sondern wie Kulturgüter – durch Pflege, Instandhaltung und Modernisierung gewinnen sie an Qualität, Funktionalität und oft auch an Wert.
Die ImmoWertV erkennt das grundsätzlich an: Sie erlaubt Laufzeitverlängerungen – allerdings nur bei nachgewiesener Modernisierung. Was dabei oft übersehen wird: Auch regelmäßige Instandhaltung trägt maßgeblich zur Werterhaltung und -steigerung bei.
Deshalb schlagen wir vor, den Begriff „Gesamtnutzungsdauer“ durch „Referenzlebensdauer“ zu ersetzen. Dieser Begriff macht deutlich, dass es sich um eine modellhafte Annahme handelt – eine Orientierungsgröße, die durch Maßnahmen am Objekt dynamisch verändert werden kann.
Dabei ist anzumerken, dass die korrekte Wahl der Referenzlebensdauer für die Zeitwertberechnung dann unerheblich ist, wenn man konsequent im gewählten Berechnungssystem bleibt und dieses nicht willkürlich verändert. Dies hängt unmittelbar mit der Formel zur Laufzeitverlängerung zusammen, die auf der ursprünglichen Systematik basiert.
ImmoWertV kein Instrument der Zeitwertermittlung
Erläuterung:
Zwei ursprünglich baugleiche Immobilien, jeweils 100 Jahre alt, entwickeln sich durch unterschiedliche bautechnische Maßnahmen im Laufe der Zeit auseinander:
- Bau A wird ausschließlich instand gehalten – also repariert, konserviert, aber nicht grundlegend verändert.
- Bau B hingegen wird regelmäßig modernisiert – mit Eingriffen, die über die reine Instandhaltung hinausgehen und technische, energetische oder gestalterische Standards anheben.
Obwohl beide Gebäude denselben Ursprung haben, divergieren ihre baulichen Identitäten zunehmend.
Der ursprünglich korrekt ermittelte Versicherungswert mag für Bau A weiterhin zutreffen, da dessen Substanz und Zustand weitgehend konstant geblieben sind.
Für Bau B hingegen ist dieser Wert nicht mehr angemessen – denn durch die fortlaufenden Modernisierungen ist faktisch eine neue Immobilie entstanden, mit anderen Eigenschaften, Risiken und Bewertungsmaßstäben.
Instandhaltungsklassifizierungen
Hier muss derzeit noch individuell sachverständig bewertet werden, für eine schnelle und wirtschaftliche Bewertung der Instandhaltungsgrade arbeiten wir an entsprechenden Strukturen.
Die Umsetzung
Modifizierte Restnutzungsdauern instandgehaltener Immobilien:
- Hier setzt ein alternativer Bewertungsansatz an: Durch die Berücksichtigung konkreter Instandhaltungsmaßnahmen lässt sich die Restnutzungsdauer sachgerecht modifizieren
- und damit auch der Zeitwert realistischer abbilden.
Zum nachrechnen
Wir empfehlen eine regressive Wertminderung, die mathematische Formel findet man in den verlinkten Beschreibungen.
"Unsere" regressive Abwertungsmethode
Zur Erläuterung:
- die Wahl der Referenzlebensdauer ist nicht wertbeeinflussend, wenn man im System bleibt bei der konkreten Bewertung
- LJ als Lebensjahr, für das der Zeitwert gesucht wird. Beispiel: eine Immobilie ist über 100 Jahre, wir bewerten die Referenzlebensdauer mit 40 Jahren (z. B. Halle); wir bewerten die Halle mit 8 Punkten mit dem mittleren Instandhaltungsgrad und somit mit einer modifizierten Restnutzungsdauer von 16 Jahren. Nun steht die Halle in einem fiktiven Lebensjahr von 40 Jahren - 16 Jahre = 24 Jahre.
- Die Halle hat demnach bei einer regressiven Bewertung einen Zeitwert von 54 %
- Linear gerechnet: 100 / 40 * 16 = 40 %
Die Beispielrechnungen zeigen, wie stark der Instandhaltungsgrad den Zeitwert beeinflussen kann. Daraus ergibt sich ein klares Fazit: Alter allein ist kein alleiniges Kriterium für Wertminderung.
Zeitwert bei Instandsetzung, Instandhaltungsdefizit
Bei der Ermittlung der Zeitwerte mit einem Instandhaltungsdefizit ist man geneigt, die Immobilie insgesamt negativ zu bewerten, was nicht fachgerecht erscheint; wir empfehlen folgenden Weg:
- Ermittlung Kosten (fiktiv) für die Ertüchtigung, damit das Gebäude einen Instandhaltungsgrad erhält
- Ermittlung vorläufiger Zeitwert des fiktiv instandgehalten Gebäudes Immobilie mit dem fiktiv erreichten Instandhaltungsgrad
- Vorläufiger Zeitwert abzüglich Ertüchtigungskosten = Zeitwert
Links
Einige nützliche Links zur Ergänzung des Beitrages:
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Dr. Peter Meier (Freitag, 23 Januar 2026 03:04)
OMG, WTF !!!
Nach meinem interessierten Lesen dieses Beitrags komme ich auf mein ernüchterndes Un-Verständnis des Sachverhalts und des Begriffs (... das sind zwei „Dinge“, die einander zugeordnet sind ...) Zeitwert, dass es keinen (eindeutigen) Zeitwert gibt. Nicht nur mehrdeutig, sondern vieldeutig.
Norbert Reimann (Freitag, 23 Januar 2026 12:59)
Ja, Blick in die Zukunft - eine Glaskugel dient traditionell als okkultes Hilfsmittel zum Hellsehen, bei dem Bilder oder Symbole im Inneren als Deutungshilfe für Vergangenes oder Zukünftiges interpretiert werden. Der Ausdruck „Blick in die Glaskugel“ steht metaphorisch für spekulative Zukunftsvorhersagen, oft ohne wissenschaftliche Basis. Wissenschaftlich etablierte Ansätze wie die Zukunftsforschung nutzen hingegen Trends und Daten für fundierte Ausblicke. Wir liegen da so ziemlich in der Mitte ;-)