14er Werte für Nichtwohngebäude

In der Versicherungswirtschaft gibt es den Trend, auch Nichtwohngebäude mit einem Wert 1914 zu versichern. In der Praxis wird meist der 14er-Wert für Wohngebäude benutzt.

Sachverständigen im Schadensfall stellt sich allerdings die Frage, wie man zu einer zuverlässigen Berechnung der aktuellen Werte kommt bei Nichtwohngebäuden, das sind im Wesentlichen

• Bürogebäude und
• Gewerbliche Betriebsgebäude

Für beide Gebäudetypen wird jeweils eine Indexreihe geführt, zurzeit auf Basis 2021.

Unser aktueller Lösungsvorschlag verändert die Werte für Büro- bzw. Gewerbliche Betriebsgebäude im gleichen Verhältnis, wie die Werte für Wohngebäude.

Dabei stellen wir die Indexreihen 1914 und 2015 für Wohngebäude gegenüber. In dem Verhältnis dieser beiden Zahlen errechnen wir einen Index Basis 1914 für Nichtwohngebäude.

Index 1914 NWG = Index 1914 Wohngebäude / Index 2015 Wohngebäude * Index 2015 NWG

Beispielrechnung

Ein Betriebsgebäude mit einem Wert in 2022 um die 2 Mio €:

• 1.968.700,00 € mit dem Wohngebäudeindex
• 2.006.000,00 € mit dem Index für Gewerbliche Betriebsgebäude
•       37.300,00 € Differenz

Unser Vorschlag kann am Ende der Seite gerne diskutiert werden.

Eine Namensfindung wäre auch schön, es sind ja keine offiziellen Zahlen des Statistischen Bundesamtes, die werden vielmehr ins Verhältnis zueinander gesetzt.

Fiktiver Baupreisindex 1914 für Nichtwohngebäude – berechnet auf Basisjahr 2021

1. Hintergrund

Seit Juli 2024 wurde das amtliche Baupreisindexsystem in Deutschland auf das neue Basisjahr 2021 (Index = 100) umgestellt. Diese Umstellung betrifft sowohl Wohngebäude als auch Nichtwohngebäude (NWG), die nun mit dieser neuen Basis vergleichbar gemacht werden.

In der Versicherungs- und Bewertungspraxis besteht weiterhin Bedarf, auch für Nichtwohngebäude einen fiktiven Baupreisindex auf Basis 1914 zu berechnen.

2. Problemstellung

Für Wohngebäude existiert eine durchgängige Indexreihe bis 1914. Für Nichtwohngebäude hingegen fehlen offizielle Werte mit Ausgangspunkt 1914. Um diese Lücke zu schließen, wird ein proportionales Verfahren verwendet.

3. Methode (Formel zur Indextransformation)

Die Berechnung erfolgt über eine Dreisatzformel auf Grundlage des gemeinsamen Bezugsjahres 2021 (neues Basisjahr):

• Index 1914 NWG = (Index 1914 Wohngebäude / Index 2021 Wohngebäude) × Index 2021 NWG

4. Fachliche Bewertung

• Die Methode ist mathematisch korrekt.
• Sie basiert auf dem anerkannten Prinzip der Indextransformation über ein gemeinsames Bezugsjahr.
• Sie setzt voraus, dass das Kostenverhältnis zwischen Wohn- und Nichtwohngebäuden im Jahr 2021 auch im Jahr 1914 in ähnlicher Weise bestanden hätte – das ist eine vertretbare Annahme, sofern keine abweichenden Daten vorliegen.
• Die Methode wird inhaltlich gestützt von Fachportalen wie schadenseminar.de („Andockmodell“).
• Bedeutung für Praxis und Bewertung

5. Bedeutung für Praxis und Bewertung

Diese Methode erlaubt:

• Juristisch nachvollziehbare Wertermittlungen
• Versicherungstechnisch nutzbare Ableitungen des Wertes 1914 für NWG
• Transparente Herleitungen für Gutachten
• Praxistaugliche Argumentation bei Streitfällen

7. Wichtige Hinweise

• Alle verwendeten Indizes müssen auf das gleiche Basisjahr (2021 = 100) normiert sein – eine Mischung alter und neuer Indexstände ist nicht zulässig.
• Ab 2024 ist das Basisjahr 2021 in Deutschland verbindlich für amtliche Baupreisindizes.
• Diese Methode ist modellhaft und muss mit aktuellen Indexwerten aus Destatis, Statistikämtern, BKI oder schadenseminar.de belegt werden.

8. Quellen und weiterführende Informationen

• Destatis – Baupreisindizes 2021 ff - https://www.destatis.de

Eine frühere Überlegung, das Problem der 14er Werte für Nichtwohngebäude zu lösen, ist unsere Idee mit einer Andockzahl, die wir nicht mehr weiter verfolgen, aber die Idee wollen wir gerne zur Diskussion freigeben.